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LIFE “ちえい蔵“

住宅ローンはライフプラン(人生設計)の計画と、キャッシュフローの作成から見えてくる

■住宅ローンは十分な予備知識と返済のシミュレーションをやってみる
人は野生動物と違い風雨を凌ぐところが必要で、旧石器や縄文、弥生時代でも簡易な住居はあったし、形や質はどうであれ住居が無いと生活できないのが人間。
そして、住宅購入は人生の中で最大のイベントであり慎重になるべきですが、住宅ローンを組む場合、職種や年齢等による収入の差や各世帯ごとのライフスタイルにも違いがあり、日常生活費や教育費など様々な出費も考慮しながら、返済計画を立てることになるのです。

長い人生、バブルやリーマンショックのような大きな経済変動でリストラや会社倒産、ときには借金の返済不能で自己破産のリスクもゼロではない、絵空事ではないのです。そして、若い時に住宅を購入する場合のありがちな、ちょっとした問題もあります。例えば、25歳で35年の住宅ローンを組んだとしましょう。65歳の定年退職の時点では、購入から40年経過し老朽化が相当進んでいる訳ですよね。人生100年時代と言われる中で、住宅を75年間持たせなければならない。その間に大規模リフォームするか、人生で2回目の住宅購入の選択が迫られる。さぁー、どうするでしょうか。35年ローンの返済が完了したと思うと、また、人生で2回目の大きな決断を迫られるのは正直きつい。

一般のサラリーマンの場合だと、住宅ローン3000万円の重みは分かると思います。特に、これからの日本は少子高齢化が進み、年金もどうなるか分からない時代の中で安易な決断は、老後生活を一変させることにも繋がりますので、前もって十分な予備知識を持つべきだし、返済シミュレーションもするといいでしょう。

■金利の種類
・固定金利:ローン契約から返済終了まで金利の変動がない
・変動金利:市場金利の変動に応じてローン金利も変動するので、返済額が上昇するリスクはあるが、金利の下降局面では返済額が減るメリットがある
・固定金利期間選択:固定金利と変動金利の中間型で、ローン契約の一定期間は固定金利で、その固定期間終了後は、固定か変動かの選択ができる

■返済方法の種類
・元利均等:毎月支払う元金と利息の返済額が一定なので、返済計画が立てやすい。
・元金均等:毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定の返済方式のため、元利均等と比べて当初の返済額が大きいが、返済が進むにつれて返済額が減っていく

<借入条件>
・借入総額:3000万円
・返済期間:35年
・金利(固定金利):1.37%
・ボーナス返済額(年2回):600万円・・・借入額の20%
・返済方法:元利均等返済

<返済計画>
・毎月の返済額:71,968円
・ボーナスの返済額(年2回):108,192円/1回
・返済総額:3780万円

<住宅ローンの返済シミュレーション>

エクセルデータ:<住宅ローンの計算>元利均等(ボーナス返済あり)・・・マクロは含まれていません

エクセルデータ:<住宅ローンの計算>元金均等・・・マクロは含まれていません

<元利均等と元金均等との比較>

項目 元利均等 元金均等
借入総額 3000万円 3000万円
返済期間 35年 35年
金利(固定) 1.37% 1.37%
ボーナス返済額 無しの場合 無しの場合
毎月返済額 89,960円 105,209円(1回目)
89,960円 95,638円(120回目)
89,960円  85,986円(240回目)
89,960円 71,509円(420回目)
返済総額 3797万円 3711万円
差額 ▲86万円

※実際に住宅ローンを組む場合は金融機関にもよりますが、固定金利や変動金利の選択のほかに、登録免許税、保証料、手数料、印紙代、司法書士手数料等が掛かります。

■キャッシュフロー表の項目
・日常生活費(食費、光熱費等)
住宅ローン
・住宅の維持管理費
・屋外給排水設備費
・教育費
・保険料(生命・医療保険、火災・地震保険)
・固定資産税、社会保険料(国保・介護保険料)
・医療費、介護費
・車購入費、維持費
・子への支援(結婚、住宅資金等)
・冠婚葬祭費
・相続支出
・予備費、その他
※住宅ローンは身の丈にあった返済方法を選択することと、ちょっと待ったをしてみる決断が最良の決断のときもある

■まとめ
一般的に生涯支出と言われているキャッシュフロー表の項目です。人生100年時代と言われている訳ですから、キャッシュフロー(収入と支出の流れ)も“好むと好まざるとに関わらず”支出の累積で途中、赤字になりましたという訳にはいかないので、前もって収入を増やす工夫”や“支出を減らす工夫”が必要になってくる訳です。それには、住宅購入する場合に、自己資金を増やして住宅ローンの返済額を減らす工夫など、“ライフプランの見直し”の議論も家族であるでしょう。それがライフプランを作る意味です。生涯支出の中でも住宅ローンが占める割合が大きいので、十分な予備知識やシミュレーションをする意味がそこにあるということです。

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